Hausbesetzungen – auf Spanisch „Okupas“ – sorgen in Spanien seit Jahren für Unruhe. Ob leerstehende Ferienwohnung an der Costa Blanca, Apartment in Valencia oder Villa auf Lanzarote: Immobilienbesitzer, vor allem aus dem Ausland, sehen sich mit einer wachsenden Bedrohung konfrontiert.

Wir hatten in unserem Blog-Beitrag aus dem November 2024 bereits über dieses Problem in Spanien berichtet. Seit 2025 gibt es jedoch neue gesetzliche Regelungen, die Eigentümer besser schützen sollen.

In diesem Beitrag erfährst du:

• Was hinter dem Phänomen der „Okupas“ steckt
• Welche rechtlichen Möglichkeiten du seit der Gesetzesreform 2025 hast
• Wie Polizei und Guardia Civil eingreifen dürfen
• Und mit welchen Maßnahmen du dich am besten schützt

🚪 Was sind „Okupas“?

„Okupas“ sind Personen, die unrechtmäßig Häuser oder Wohnungen besetzen – häufig gezielt und organisiert. Besonders betroffen sind:

• • Leerstehende Immobilien (z. B. Ferienwohnungen, Zweitwohnsitze)
  • Objekte mit längerer Abwesenheit der Eigentümer
  • Regionen mit hohem Leerstand oder starkem Tourismus (z. B. Barcelona, Alicante, Lanzarote)

Oft handelt es sich nicht um Einzelfälle sozialer Not, sondern um gezielte Aktionen durch kriminelle Gruppen. Diese „vermieten“ illegal besetzte Wohnungen weiter, zapfen Strom oder Wasser an – auf Kosten der Eigentümer. 💸⚡🚰

⚖️ Rechtliche Grundlagen – Spanien 2025

Am 1. Januar 2025 ist eine Reform des spanischen Strafgesetzbuches (Código Penal, CP) und der Zivilprozessordnung (Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC) in Kraft getreten. Ziel: Schnellere Verfahren, härtere Strafen, klarere Eingriffsrechte für Eigentümer und Behörden. 

🕒Schnellere Räumungsverfahren

Das neue Gesetz sieht vor, dass Gerichte innerhalb von 15 Tagen nach Anzeige der Besetzung eine Entscheidung treffen können. Hausbesetzer müssen dann binnen 5 Tagen nachweisen, dass sie ein legales Nutzungsrecht haben – etwa durch einen Mietvertrag. Können sie dies nicht, wird eine Räumung angeordnet, ohne dass sich das Verfahren über Monate hinzieht.

👮 Mehr Befugnisse und Handlungsspielraum für Polizei

Wird eine Besetzung innerhalb von 48 Stunden entdeckt, darf die Polizei nun sofort eingreifen – vor allem, wenn Nachbarn oder Alarmsysteme auf einen Einbruch hinweisen.

Das bedeutet: Wer zügig und unmittelbar reagiert, kann die Rückgewinnung seiner Immobilie deutlich beschleunigen.

Unterscheidung bleibt – aber mit mehr Schutz für Eigentümer

Nach wie vor unterscheidet das spanische Recht zwischen:

• Hausfriedensbruch (Artikel 202 CP – Allanamiento de morada):

betrifft bewohnte Immobilien (z. B. Ferienwohnungen), die als Haupt- oder Zweitwohnsitz genutzt werden. Hier darf die Polizei (Guardia civil) direkt, d.h. innerhalb von 48 Stunden ohne richterlichen Beschluss räumen.

• Besetzung leerstehender Objekte (Artikel 245 CP – Usurpación):

betrifft leerstehende Häuser oder Wohnungen. Diese Fälle werden jetzt aber ebenfalls deutlich schneller vor Gericht behandelt.

→ Neu: Räumung durch Guardia Civil oder Polizei auch ohne Gerichtsbeschluss möglich, wenn der Eigentümer z. B. mit Grundbuchauszug oder Steuerbescheiden seinen Besitz nachweist.
→ Wiederholungstäter riskieren bis zu 2 Jahre Haft.

• Beschleunigung einer zivilrechtlichen Räumung (Artikel 260 LEC)

Das Verfahren bzgl. einer Räumung wurde massiv beschleunigt:
→ Kürzere Fristen für Stellungnahmen
→ Schnelle Urteilsvollstreckung möglich, wenn der Besetzer nicht reagiert

👮 Guardia Civil & Polizei: Wann greifen sie ein?

Die Guardia Civil, zuständig für viele ländliche und touristische Regionen, sowie die Policía Nacional in urbanen Gebieten haben mit der Reform mehr Handlungsspielraum:

• • Räumung innerhalb von 48 Stunden bei bewohnten Objekten oder eindeutiger Besitznachweise
  • Unterstützung bei der Beweissicherung und Anzeigenaufnahme
  • Sofortige Maßnahmen, wenn Gefahren (z.  durch manipulierte Stromleitungen) bestehen

Wichtig: Als Eigentümer musst du aktiv werden und Anzeige erstatten – nur dann darf die Polizei tätig werden.

🔐 Handlungsempfehlungen für Eigentümer

Damit es gar nicht erst zur Besetzung kommt, solltest du präventiv aktiv werden:

1. 1. Überwachung & Alarmsysteme: Kameras mit Fernzugriff oder Bewegungsmelder schrecken ab und sorgen gleichzeitig als Beweismittel bei der Anzeigenerstattung
   2. Regelmäßige Kontrolle: Beauftragte Hausverwalter, Nachbarn, lokale Betreuungs- oder Sicherheitsdienste.
   3. Immobilie sichtbar aktiv halten: Licht, Rollläden, Zeitschaltuhren: Signale, die eine Nutzung der Immobilie andeuten, schrecken potenzielle Besetzer ab.
   4. Dokumente griffbereit halten: Grundbuchauszug, Stromrechnungen, Steuerbescheide – alles, was deinen Eigentumstitel belegt.
   5. Versicherungsschutz: Einige Anbieter in Spanien und internationale Versicherungen bieten Policen gegen Hausbesetzung und Folgekosten an – teilweise inklusive Kostenübernahme für Rechtsberatung, Räumungsverfahren oder sogar kurzfristige Bewachung.
   6. Juristische Begleitung: Ein Anwalt, idealerweise zweisprachig und mit Spanien-Erfahrung, sichert dich im Ernstfall professionell ab.

🚨 Schnell handeln im Ernstfall

Sollten Sie Anzeichen einer Besetzung feststellen (z. B. Stromverbrauch, verschlossene Türen, unbekannte Personen auf dem Grundstück), gilt:

• • Sofort Anzeige bei der Polizei erstatten
  • Rechtsanwalt in Spanien kontaktieren, am besten mit Spezialisierung auf Immobilienrecht
  • Beweismittel sichern: Fotos, Zeugenberichte, Strom-/Wasserrechnungen oder Videoaufnahmen können entscheidend sein
    

✅ Fazit: Mehr Sicherheit für Eigentümer – mit der richtigen Vorbereitung!

Die Gesetzesreform 2025 ist ein bedeutender Schritt hin zu mehr Schutz für Eigentümer und Investoren in Spanien.
Schnellere Verfahren, klare Zuständigkeiten und effektive Eingriffsrechte schaffen mehr Sicherheit. 🔐

Doch: Prävention bleibt entscheidend. Wer vorbereitet ist, schützt nicht nur sein Eigentum – sondern auch seine Lebensqualität. 🌞

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Was sind „Okupas“ und wie entstehen solche Hausbesetzungen?

Hausbesetzungen Spanien sind kein neues Phänomen, aber mit steigenden Immobilienpreisen und wachsender Wohnungsnot haben sie zugenommen. Oft zielen Hausbesetzer auf Wohnungen oder Häuser ab, die über einen längeren Zeitraum leerstehen – sei es aufgrund einer längeren Abwesenheit der Eigentümer oder weil die Immobilie als Ferienwohnung genutzt wird. Dabei handelt es sich keineswegs immer um Menschen in sozialer Not; auch organisierte Gruppen und Kriminelle haben das „Geschäft“ der Hausbesetzungen entdeckt und vermieten illegal die Räume weiter.

Die „Okupa“-Szene als Parallelgesellschaft

Die Hausbesetzer-Szene in Spanien hat inzwischen eine ausgeprägte Parallelgesellschaft gebildet, die sich durch eigene Strukturen und Netzwerke organisiert. Viele „Okupas“ haben ihre eigenen Netzwerke aufgebaut, um sich gegenseitig zu unterstützen und Besetzungen zu organisieren. Ein erheblicher Teil dieser Besetzungen läuft nach festen „Regeln“ ab, und viele „Okupas“ handeln gezielt, um systematisch Häuser zu besetzen und sich Zugang zu weiteren Ressourcen zu verschaffen. So wird beispielsweise die Energieversorgung in vielen Fällen widerrechtlich angezapft, was hohe Zusatzkosten für die eigentlichen Eigentümer und die Gemeinden verursacht.

 Rechtliche Lage: Wohnungsnot vs. Eigentumsrecht

In Spanien werden Hausbesetzungen rechtlich in zwei Kategorien unterschieden. Die gesetzlichen Grundlagen finden sich dabei im spanischen Strafgesetzbuch (Código Penal) und werden durch die Rechtsprechung in bestimmten Fällen konkretisiert:

1. Gewaltsame Besetzung (Allanamiento de morada): Diese betrifft Besetzungen von Immobilien, die als Haupt- oder Nebenwohnsitz genutzt werden. Laut Artikel 202 des spanischen Strafgesetzbuches handelt es sich dabei um eine Straftat, bei der die Rechte der Eigentümer besonders geschützt sind. Die Polizei ist in diesen Fällen befugt, innerhalb von 48 Stunden eine sofortige Räumung durchzuführen. In der Praxis wird dies durch das sogenannte „Schnellräumungsverfahren“ umgesetzt, das die Rechte der Eigentümer besonders berücksichtigt und schnelle Eingriffe ermöglicht.
2. Usurpación – Besitznahme leerstehender Immobilien: In Fällen, in denen ein Gebäude oder eine Wohnung offensichtlich leer steht und keine Anzeichen eines Wohnsitzes nachweisbar sind, gilt der Straftatbestand der „Usurpación“ (Artikel 245 des Código Penal). Diese Art der Besetzung wird als weniger gravierend eingestuft und gilt oft als ziviler Streit. Die Verfahren zur Räumung in diesen Fällen sind oft langwierig und können mehrere Monate oder sogar Jahre in Anspruch nehmen, da die Polizei in der Regel nicht ohne richterlichen Beschluss eingreifen kann. Das Delikt der Usurpación führt jedoch zu einer Geldstrafe für die Besetzer, sofern diese zivilrechtlich belangt werden.

Gerichtliche Urteile zur Hausbesetzung

Spanische Gerichte haben in den letzten Jahren wiederholt Urteile gefällt, die die schwierige Situation der Eigentümer verdeutlichen:

• Ein wegweisendes Urteil vom Obersten Gerichtshof (Tribunal Supremo) aus dem Jahr 2018 stellte klar, dass in Fällen von Besetzungen mit dem Ziel des Hauptwohnsitzes eine umgehende Räumung im Sinne des Eigentumsschutzes gerechtfertigt ist, solange die Besetzer keine vertraglichen Nutzungsrechte nachweisen können.
• Gerichtsurteile in Barcelona und Madrid bestätigten die Notwendigkeit einer schnellen Räumung, insbesondere in Fällen gewaltsamer Besetzungen, um die Eigentumsrechte zu wahren. Allerdings wurde auch darauf hingewiesen, dass eine Räumung zivilrechtlich angeordnet werden muss, wenn das Gebäude seit längerem leer steht.
• Ein jüngstes Urteil des Amtsgerichts in Valencia betonte die Bedeutung der Nachweisführung der Eigentümer über den rechtmäßigen Besitz. Es entschied, dass eine Räumung nur dann erfolgen kann, wenn der oder die Eigentümer den Besitzanspruch klar belegt, z. B. durch Steuerzahlungen, Rechnungen oder andere Dokumente.

 Möglichkeiten, sich gegen Hausbesetzungen zu schützen

Einige präventive Maßnahmen können das Risiko eines ungewollten Einzugs verringern:

1. Überwachung und Hausbetreuung: Durch das Installieren von Kameras oder Alarmsystemen können Hausbesitzer das Risiko von Hausbesetzungen mindern. Auch die Beauftragung von Hausverwaltungen oder Sicherheitsdiensten kann hilfreich sein, um regelmäßig eine Anwesenheit vor Ort zu simulieren.
2. Sichtbare Zeichen der Nutzung: Besonders bei Ferienhäusern oder Zweitwohnungen lohnt es sich, regelmäßig Lichter oder elektrische Geräte ein- und auszuschalten. Einige Eigentümer stellen Nachbarn ein, um die Immobilie regelmäßig zu betreten und so den Anschein von Aktivität zu erwecken.
3. Versicherungen gegen Hausbesetzungen: Einige Versicherer bieten mittlerweile spezielle Policen für Eigentümer an, die sich gegen potenzielle Schäden und rechtliche Folgekosten von Hausbesetzungen absichern möchten.

 Rechtliche Schritte im Falle einer Hausbesetzung

Sollte es zu einer Hausbesetzung gekommen sein, gilt es, rasch zu handeln:

1. Anzeige erstatten: Um eine Räumung zu erwirken, muss der oder die Eigentümer umgehend Anzeige bei der Polizei erstatten und den Einbruch sowie die widerrechtliche Nutzung dokumentieren.
2. Rechtsanwälte hinzuziehen: Ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt oder eine Anwältin kann die gerichtliche Räumung begleiten und sicherstellen, dass die Beweislage ausreichend ist.
3. Zivilrechtliche Räumungsklage: In vielen Fällen ist ein zivilrechtliches Verfahren notwendig, bei dem das Gericht die Rechte der Eigentümerprüfen und gegebenenfalls die Räumung veranlassen wird. Die Dauer solcher Prozesse ist schwer vorherzusagen und hängt oft von den individuellen Umständen ab.

 Fazit: Prävention und schnelles Handeln sind der beste Schutz

Um sich in Spanien als Eigentümer vor Hausbesetzungen zu schützen, ist es ratsam, die Immobilie gut abzusichern und eine regelmäßige Betreuung sicherzustellen. Bei einer tatsächlichen Hausbesetzung ist schnelles Handeln und die Einhaltung rechtlicher Schritte ganz entscheidend.

Mit den aktuellen Urteilen und einer gut geplanten Strategie zur Absicherung lässt sich das Risiko erheblich verringern. So lässt sich der Schaden möglichst geringhalten und das Eigentum wieder zurückgewinnen.

Verfasser: Dirk Wehmeyer – HomE² – Immobilien und mehr! GmbH & Co. KG

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