🏠 Eigentum in Spanien schützen: Hausbesetzungen 2025 – neue Gesetze, Risiken & Lösungen für Eigentümer

Der Traum von einer Immobilie in Spanien – ob als Feriendomizil, Kapitalanlage oder Altersruhesitz – bleibt für viele Deutsche ein attraktives Ziel. Doch neben Sonne, Strand und Lebensqualität gibt es auch Herausforderungen, die man kennen sollte.

Hausbesetzungen – auf Spanisch „Okupas“ – sorgen in Spanien seit Jahren für Unruhe. Ob leerstehende Ferienwohnung an der Costa Blanca, Apartment in Valencia oder Villa auf Lanzarote: Immobilienbesitzer, vor allem aus dem Ausland, sehen sich mit einer wachsenden Bedrohung konfrontiert.

Wir hatten in unserem Blog-Beitrag aus dem November 2024 bereits über dieses Problem in Spanien berichtet. Seit 2025 gibt es jedoch neue gesetzliche Regelungen, die Eigentümer besser schützen sollen.

In diesem Beitrag erfährst du:

• Was hinter dem Phänomen der „Okupas“ steckt
• Welche rechtlichen Möglichkeiten du seit der Gesetzesreform 2025 hast
• Wie Polizei und Guardia Civil eingreifen dürfen
• Und mit welchen Maßnahmen du dich am besten schützt

🚪 Was sind „Okupas“?

„Okupas“ sind Personen, die unrechtmäßig Häuser oder Wohnungen besetzen – häufig gezielt und organisiert. Besonders betroffen sind:

• • Leerstehende Immobilien (z. B. Ferienwohnungen, Zweitwohnsitze)
  • Objekte mit längerer Abwesenheit der Eigentümer
  • Regionen mit hohem Leerstand oder starkem Tourismus (z. B. Barcelona, Alicante, Lanzarote)

Oft handelt es sich nicht um Einzelfälle sozialer Not, sondern um gezielte Aktionen durch kriminelle Gruppen. Diese „vermieten“ illegal besetzte Wohnungen weiter, zapfen Strom oder Wasser an – auf Kosten der Eigentümer. 💸⚡🚰

⚖️ Rechtliche Grundlagen – Spanien 2025

Am 1. Januar 2025 ist eine Reform des spanischen Strafgesetzbuches (Código Penal, CP) und der Zivilprozessordnung (Ley de Enjuiciamiento Civil, LEC) in Kraft getreten. Ziel: Schnellere Verfahren, härtere Strafen, klarere Eingriffsrechte für Eigentümer und Behörden. 

🕒Schnellere Räumungsverfahren

Das neue Gesetz sieht vor, dass Gerichte innerhalb von 15 Tagen nach Anzeige der Besetzung eine Entscheidung treffen können. Hausbesetzer müssen dann binnen 5 Tagen nachweisen, dass sie ein legales Nutzungsrecht haben – etwa durch einen Mietvertrag. Können sie dies nicht, wird eine Räumung angeordnet, ohne dass sich das Verfahren über Monate hinzieht.

👮 Mehr Befugnisse und Handlungsspielraum für Polizei

Wird eine Besetzung innerhalb von 48 Stunden entdeckt, darf die Polizei nun sofort eingreifen – vor allem, wenn Nachbarn oder Alarmsysteme auf einen Einbruch hinweisen.

Das bedeutet: Wer zügig und unmittelbar reagiert, kann die Rückgewinnung seiner Immobilie deutlich beschleunigen.

Unterscheidung bleibt – aber mit mehr Schutz für Eigentümer

Nach wie vor unterscheidet das spanische Recht zwischen:

• Hausfriedensbruch (Artikel 202 CP – Allanamiento de morada):

betrifft bewohnte Immobilien (z. B. Ferienwohnungen), die als Haupt- oder Zweitwohnsitz genutzt werden. Hier darf die Polizei (Guardia civil) direkt, d.h. innerhalb von 48 Stunden ohne richterlichen Beschluss räumen.

• Besetzung leerstehender Objekte (Artikel 245 CP – Usurpación):

betrifft leerstehende Häuser oder Wohnungen. Diese Fälle werden jetzt aber ebenfalls deutlich schneller vor Gericht behandelt.

→ Neu: Räumung durch Guardia Civil oder Polizei auch ohne Gerichtsbeschluss möglich, wenn der Eigentümer z. B. mit Grundbuchauszug oder Steuerbescheiden seinen Besitz nachweist.
→ Wiederholungstäter riskieren bis zu 2 Jahre Haft.

• Beschleunigung einer zivilrechtlichen Räumung (Artikel 260 LEC)

Das Verfahren bzgl. einer Räumung wurde massiv beschleunigt:
→ Kürzere Fristen für Stellungnahmen
→ Schnelle Urteilsvollstreckung möglich, wenn der Besetzer nicht reagiert

👮 Guardia Civil & Polizei: Wann greifen sie ein?

Die Guardia Civil, zuständig für viele ländliche und touristische Regionen, sowie die Policía Nacional in urbanen Gebieten haben mit der Reform mehr Handlungsspielraum:

• • Räumung innerhalb von 48 Stunden bei bewohnten Objekten oder eindeutiger Besitznachweise
  • Unterstützung bei der Beweissicherung und Anzeigenaufnahme
  • Sofortige Maßnahmen, wenn Gefahren (z.  durch manipulierte Stromleitungen) bestehen

Wichtig: Als Eigentümer musst du aktiv werden und Anzeige erstatten – nur dann darf die Polizei tätig werden.

🔐 Handlungsempfehlungen für Eigentümer

Damit es gar nicht erst zur Besetzung kommt, solltest du präventiv aktiv werden:

1. 1. Überwachung & Alarmsysteme: Kameras mit Fernzugriff oder Bewegungsmelder schrecken ab und sorgen gleichzeitig als Beweismittel bei der Anzeigenerstattung
   2. Regelmäßige Kontrolle: Beauftragte Hausverwalter, Nachbarn, lokale Betreuungs- oder Sicherheitsdienste.
   3. Immobilie sichtbar aktiv halten: Licht, Rollläden, Zeitschaltuhren: Signale, die eine Nutzung der Immobilie andeuten, schrecken potenzielle Besetzer ab.
   4. Dokumente griffbereit halten: Grundbuchauszug, Stromrechnungen, Steuerbescheide – alles, was deinen Eigentumstitel belegt.
   5. Versicherungsschutz: Einige Anbieter in Spanien und internationale Versicherungen bieten Policen gegen Hausbesetzung und Folgekosten an – teilweise inklusive Kostenübernahme für Rechtsberatung, Räumungsverfahren oder sogar kurzfristige Bewachung.
   6. Juristische Begleitung: Ein Anwalt, idealerweise zweisprachig und mit Spanien-Erfahrung, sichert dich im Ernstfall professionell ab.

🚨 Schnell handeln im Ernstfall

Sollten Sie Anzeichen einer Besetzung feststellen (z. B. Stromverbrauch, verschlossene Türen, unbekannte Personen auf dem Grundstück), gilt:

• • Sofort Anzeige bei der Polizei erstatten
  • Rechtsanwalt in Spanien kontaktieren, am besten mit Spezialisierung auf Immobilienrecht
  • Beweismittel sichern: Fotos, Zeugenberichte, Strom-/Wasserrechnungen oder Videoaufnahmen können entscheidend sein
    

✅ Fazit: Mehr Sicherheit für Eigentümer – mit der richtigen Vorbereitung!

Die Gesetzesreform 2025 ist ein bedeutender Schritt hin zu mehr Schutz für Eigentümer und Investoren in Spanien.
Schnellere Verfahren, klare Zuständigkeiten und effektive Eingriffsrechte schaffen mehr Sicherheit. 🔐

Doch: Prävention bleibt entscheidend. Wer vorbereitet ist, schützt nicht nur sein Eigentum – sondern auch seine Lebensqualität. 🌞

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