
Zinskosten sind in voller Höhe absetzbar
Was Menschen mit Wunsch nach einem Eigenheim ins Schwitzen bringt, perlt an privaten Immobilieninvestoren eher ab. Anders als Selbstnutzer erzielen Anleger beziehungsweise Vermieter steuerpflichtige Einkünfte und können im Gegenzug ihre Zinsausgaben steuerlich geltend machen. Betrachten wir uns das anhand eines Beispiels: Noch im vergangenen Jahr konnten Privatanleger beim Kauf einer Immobilie mit einem Darlehenszins von etwa 3,50 % -4,00 % rechnen.
Dass der Zinssatz über dem branchenüblichen Durchschnitt liegt, ist in der Regel einem eher hohen Kreditanteil bei eher geringem Eigenkapital geschuldet – und genau der ist hier auch gewünscht. Denn die Kosten für die Finanzierung lassen sich in voller Höhe von der Steuer absetzen. Ebenfalls in voller Höhe absetzbar sind sogenannte Erhaltungskosten (Instandhaltung), die etwa beim Austausch von Fenstern, Heizungsanlagen oder bei einer Badrenovierung anfallen. Gleiches gilt für die Kosten, die für die Eintragung der Grundschuld beim Notar im Jahr des Entstehens, also beim Ankauf anfallen. Einzig die Tilgungskosten bleiben hängen.
Steuerspareffekte entstehen aus verschiedenen Facetten
Die notarielle Beglaubigung des Kaufvertrags hingegen wird jeweils den Anschaffungskosten zugerechnet. Da diese Kosten über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben werden, ist der Steuerspareffekt gering. Der Gebäudewert selbst kann – exklusive des Grundstückswerts – jährlich mit 2% über 50 Jahre abgeschrieben werden. Auch das ist nicht viel, fällt aber dennoch mit in die Berechnung des Steueransatzes ein.
In Summe gelten alle Finanzierungszinsen bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Werbungskosten. Sie mindern die Einkünfte aus der Vermietung, weshalb sie das Finanzamt mit dem sonstigen Einkommen verrechnet. Fährt man aus der Vermietung der Immobilie einen Verlust ein, so sinkt jeweils die Belastung der Einkommensteuer.
Fazit: Eine Investition in Immobilien als Kapitalanlage lohnt sich immer noch und ist mehr denn je nachhaltiger.